Апартаментът под наем изисква капитал преди първия приход и поддръжка след него. Продажната цена е само началото на сметката. Добавете разходите по придобиване, обзавеждането и работите, необходими за нормално обитаване. После разгледайте наема и текущите разходи. Доходността от наем на апартамент става сравнима с друг вариант, когато използвате еднаква база и не пропускате разходи, които остават за ваша сметка като собственик.
Определете общото вложение
Условна покупка за 130 000 евро с 5 000 евро разходи по придобиване и 15 000 евро ремонт означава първоначално вложение от 150 000 евро. Ако обзавеждането не е включено в ремонта, добавете го отделно. Проверете дали гаражът или паркомястото са част от цената. Не сравнявайте доходността на един напълно готов апартамент с друг, който още изисква значителни работи.
Започнете с оценка на апартамента онлайн, за да получите първи моделен ориентир за локацията и характеристиките. Сравнете го с обявата и провереното състояние. После подгответе ремонтните разходи по-конкретни дейности. Ремонтът не добавя автоматично същата сума към бъдещата продажна цена, затова не приемайте пълното му възстановяване като сигурно условие в инвестиционния сценарий.
Наемът трябва да има основание
Разгледайте сходни жилища със сходно обзавеждане и достъп до транспорт. Активната обява показва искана сума, като договореният наем може да е различен. Записвайте датата и източника на сравненията. Ако вашето жилище още не е готово, проверете дали очакваният стандарт действително съвпада с примерите, които използвате за определяне на потенциалния приход.
При условен наем от 700 евро месечно и един месец незаетост годишният събран приход е 7 700 евро. Ако текущите разходи и управлението общо са 1 700 евро, остават 6 000 евро преди кредит, капитални ремонти и данък върху дохода. Спрямо вложение от 150 000 евро това е 4% при описаните условия, като всяка промяна в тях променя резултата.
Планирайте подмяната и поддръжката
Мебелите и уредите имат нужда от ремонт или подмяна. Уточнете кои общи разходи плаща наемателят и кои остават за вас. Включете застраховка, собственическите местни данъци и приложимата поддръжка. При смяна на наемател може да има почистване, освежаване и разход за посредник. Разгледайте тези пера заедно с възможния период без събран наем.
В калкулатора за наемна доходност въведете:
- Покупната цена и всички начални разходи.
- Наема и допускането за незаетост.
- Управлението и годишната поддръжка.
- Капиталните ремонти като отделен разход.
- Кредита и периода до бъдеща продажба.
Проверете и втори вариант с по-нисък приход или по-високи разходи. Ако паричният поток става отрицателен, вижте колко допълнителни средства ще са нужни през годината. Това е практична информация за бюджета ви, независимо каква е показаната брутна доходност. Пазете различните варианти с ясно описание на променените допускания и основанието за тях.
След отдаване заменяйте предположенията с действителните приходи и разходи. Така следващият ви анализ ще използва собствена история на имота, включително периодите без плащане и реалните суми за поддръжка.
Изчислете апартамента в Аршин с конкретни числа и сравнете резултата с друг имот, който изисква сходен капитал и решава същата инвестиционна задача.